「權狀坪數」藏玄機，實坪制真能終結公設灌水？專家解析台灣房市買賣計價迷思

張孝瑜

房地產

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2025-09-04 10:00

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「權狀XX坪、實際坪數OO坪」的計算方式，經常讓消費者感到迷茫，究竟權狀中的虛坪計入哪些空間？如何知道公設比是否有「灌水」嫌疑？若推行虛坪改革、走實坪制，真能有效降低公設比例嗎？

公設比高卻沒公設可用？問題出在「這裡」

「早期會發現明明我家也是33%公設比，可是好像沒什麼公設可以使用。」政大不動產研究中心顧問孫振義表示，一般來說，仍是透過公設比判斷合理與否，但之所以感覺被「灌水」，可能建商多建了幾個機房，以車位為例，登記時只計算被線條框起來的範圍，但車位之外的走動空間，就變成公設，無論有無車位的住戶，都一起分攤，導致消費者易心生疑慮。

何謂實坪、虛坪？孫振義解釋，所謂實坪，指的是從家戶門進去之後，所使用的空間都計入產權中；虛坪則指走出家門後，所有梯廳、媽媽教室、游泳池等公共空間或設施，都算虛坪。目前較有爭議的，是露臺、陽台等空間，究竟該計入實坪或虛坪，由此延伸出虛坪改革議題。

實坪制三大好處卻仍有兩大問題

台灣若真推行實坪制，孫振義解析會有三種好處：

一、價格分明

清楚實際購買室內坪數及每坪價格。

二、公設成附加價值

若以實坪計價，虛坪不計入價格，那麼公設將成為「附加價值」。他舉例，若同一地段、地點，A民眾購買每坪60萬、B民眾每坪65萬，是因B購買的房屋，多了游泳池、兒童遊戲室、花園等公共設施，而A什麼都沒有，那麼產品就容易做出定位，公設優劣也更易比較。

三、回歸市場機制

由於實坪制關係，產品制定者就自然會思考哪些公共設施是消費者真正需要與喜愛，才不會出現「食之無味、棄之可惜」的雞肋公設，消費者也會用買單與否，反映市場接受度。

但實坪制也未必是解決計價混亂的最佳解方。孫振義指出，實坪制有兩大關鍵問題：首先是「虛坪算誰的？」，其次是「誰負責管理？」若出了家戶門外，都算是建商的，也就意味建商負有管理責任，但若建商因此背負管理風險長達30、50年以上，無論是風險或購買保險，「如果你是建商，你會不會把虛坪部分，直接攤到總價裡？」成本都仍然可能轉嫁到消費者身上。

此外，若實施新制度，在制度轉換過程勢必出現混亂，在總價不變情況下，以實坪制計價，會讓每坪單價變高，不肖建商也可能悄悄增加售價；另新舊制度轉換期，易造成有些實價登錄以虛坪計價、有些以實坪制計價的混亂。這些可能出現的情況，都是在推行前，必須先思考、做好配套的原因。